Jeszcze pod koniec pierwszego kwartału 2020 roku większość ekspertów była zgodna co do tego, że trwająca pandemia koronawirusa przełoży się na znaczące spadki cen nieruchomości – szczególnie na rynku pierwotnym. Tymczasem jednak, wbrew przewidywaniom, mieszkania nie tanieją, a w niektórych miastach ceny nieruchomości nawet lekko idą w górę. Kryzys w wielu gałęziach gospodarki nie zdestabilizował również póki co sytuacji na rynku nieruchomości. Czy i jak długo ten stan rzeczy się utrzyma i jakie są prognozy na nadchodzące miesiące?
Rynek nieruchomości a koronawirus
Rynek nieruchomości przeżywał ostatni poważniejszy kryzys dziesięć lat temu (2009-2012) – w tamtym okresie ceny mieszkań na rynku pierwotnym spadły średnio o 15-20%. Ten fakt był dla niektórych ekspertów podstawą do wysnuwania wniosków o nieuchronnym „tąpnięciu” cen w czasie obecnego kryzysu, będącego wynikiem epidemii koronawirusa. Warto jednak zauważyć, że ówczesne duże obniżki cen były przynajmniej po części efektem pęknięcia bańki na rynku mieszkaniowym. Porównując możliwości nabywcze przeciętnego konsumenta w 2009 roku z rokiem 2020 widać też wyraźnie, że teraz sytuacja jest znacznie korzystniejsza – dziś za średnią roczną pensję można w dużym mieście (np. Warszawie) kupić około 9 mkw nowej nieruchomości, podczas gdy w 2009 roku było to niecałe 6 mkw.

Dlaczego ceny nieruchomości nie spadają?
Na obecną stabilność cen na rynku nieruchomości ma wpływ szereg czynników, spośród których najważniejsze to:
- specyfika rynku mieszkaniowego – obecnie oddawane do użytku mieszkania oraz te, które mają zostać oddane właścicielom w najbliższym czasie zostały sfinansowane jeszcze przed epidemią lub na jej samym początku. Dopiero inwestycje nowo rozpoczynane przez deweloperów są podatne na wpływ kryzysu, ale te inwestycje deweloperzy mogą zamrozić i podjąć ich realizację dopiero w chwili, gdy będzie takie zapotrzebowanie;
- podwyżki cen materiałów budowlanych – w ostatnich latach sukcesywnie rosły koszty materiałów budowlanych, gruntów pod budowę oraz robocizna. W związku z tym deweloperzy nie obniżają cen nieruchomości, by utrzymać rentowność na dotychczasowym poziomie;
- brak spadku zainteresowania zakupem nieruchomości – wiele osób uważa nieruchomości za doskonałą lokatę kapitału, szczególnie w czasie, gdy rośnie inflacja, dlatego wciąż nie spada w drastyczny sposób liczba nieruchomości kupowanych przez Polaków;
- polityka kredytowa banków – wprawdzie banki podniosły wysokość wkładu własnego, koniecznego do uzyskania kredytu na zakup nieruchomości, ale jednocześnie udostępniają kredytobiorcom narzędzia w postaci możliwości zawieszenia spłaty kredytu na kilka miesięcy czy lepsze warunki kredytowania dla tych, którzy dysponują wkładem własnym w wyższej kwocie.
Domy od dewelopera coraz chętniej kupowane przez Polaków
Do zauważalnej zmiany na rynku mieszkaniowym w Polsce doszło natomiast w rodzaju nieruchomości, jakimi głównie są zainteresowani potencjalni nabywcy. W związku z wprowadzeniem ograniczeń związanych z epidemią koronawirusa Polacy znacznie chętniej kupują domy niż mieszkania. Dotyczy to nie tylko inwestycji w nieruchomości znajdujące się w atrakcyjnych lokalizacyjnie dzielnicach dużych miast, jak i w takie, które są położone poza miastami.

Doskonale to widać na przykładzie warszawskiej dzielnicy Wawer, gdzie największym zainteresowaniem obecnie cieszą się osiedla domów jednorodzinnych lub bliźniaków z własnym przydomowym ogródkiem. Zapewniają one znacznie wyższy komfort mieszkańcom ze względu na większą powierzchnię użytkową i dostęp do przestrzeni rekreacyjnej (ogródka) bez konieczności przemieszczania się. Nowoczesne domy są także budowane tak, by były energooszczędne i wykorzystywały ekologiczne materiały i rozwiązania. Dobrym przykładem jest np. inwestycja realizowana przez warszawskiego dewelopera HDK Invest, czyli Osiedle Rozmarynu na warszawskim Wawrze, w obrębie którego znajduje się 25 dwukondygnacyjnych domów energooszczędnych z ogródkami o powierzchni od 204 do 466 mkw.
Rynek nieruchomości – prognozy na drugą połowę 2020 roku
Biorąc pod uwagę wspomniane powyżej fakty dość trudno jest przewidzieć, jak rzeczywiście zmieni się sytuacja na rynku nieruchomości w ciągu najbliższego półrocza. Wiele zależy od tego, jak długo potrwa epidemia i w jaki sposób będzie w dalszej perspektywie odmrażana gospodarka, można jednak z dość dużą dozą prawdopodobieństwa zakładać, że do końca bieżącego roku ceny nieruchomości zmienią się w nieznacznym stopniu. Dalsze ewentualne wahania cen na rynku mieszkaniowym będą najprawdopodobniej zależeć od tego, czy i w jakim zakresie deweloperzy uruchomią nowe inwestycje, a także od sytuacji ekonomicznej Polaków. Przedłużająca się epidemia przy jednoczesnym spowolnieniu gospodarki wedle wszelkiego prawdopodobieństwa będzie skutkować zmniejszeniem zainteresowania zakupem nieruchomości. Wynajem będzie w takiej sytuacji dla wielu osób opcją atrakcyjniejszą finansowo przynajmniej w okresie trwania epidemii.
