Zastanawiasz się nad zakupem działki budowlanej? Jeszcze przed kupnem działki, zapoznaj się z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego. Uzyskasz z niego wszystkie informacje, które pozwolą uniknąć niespodzianek podczas budowy domu oraz jego dalszego użytkowania. Czym dokładnie jest plan zagospodarowania i co zawiera? Wyjaśniamy w naszym artykule.

Lokalny plan zagospodarowania przestrzennego

Lokalny (miejscowy) plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawnym, który zawiera niemal wszystkie informacje o okolicy, w której inwestor planuje kupić działkę budowlaną lub inwestycyjną. Z MPZP można dowiedzieć się wszystkiego o:

  • przeznaczeniu gruntów,
  • warunkach zagospodarowania terenu,
  • warunkach zabudowy terenu,
  • rozmieszczeniu inwestycji celu publicznego.

Dokument z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego składa się z opisu uchwały rady gminy i załącznika w postaci rysunku planu przestrzennego. Część tekstowa zawiera definicję wszystkich pojęć, kategorii przeznaczenia terenu i ustaleń dotyczących jego wykorzystania. Rysunek natomiast zawiera legendę i przedstawia opis z części pierwszej w postaci mapy.

Jak sprawdzić lokalny plan zagospodarowania przestrzennego?

Lokalny plan zagospodarowania przestrzennego jest dokumentem dostępnym do publicznej informacji. Można go znaleźć na stronach internetowych większości gmin lub bezpośrednio w urzędzie. Co ważne, nie trzeba być właścicielem danej działki. Wszelkie informacje można uzyskać jeszcze przed kupnem. Wystarczy numer ewidencyjny gruntu lub sam adres. Po zapoznaniu się z dokumentem inwestor będzie wiedział o działce niemal wszystko – od możliwości uzbrojenia, po planowane okoliczne inwestycje, kończąc na maksymalnej wysokości zabudowy.

Oznaczenia na MPZP

Część graficzna miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to kolorowa mapa obejmująca wieś, gminę, fragment miasta lub inny wyznaczony obszar. Każda z map zawiera legendę, która wyjaśnia wszystkie użyte kolory i oznaczenia. Dzięki temu jej czytanie nie sprawia problemu osobom niezwiązanym z branżą. Jakie oznaczenia można znaleźć na lokalnym planie zagospodarowania przestrzennego? To między innymi:

  • zabudowy mieszkaniowe jedno i wielorodzinne,
  • użytki rolne,
  • zabudowy usługowe,
  • zabudowy usługowo-sakralne,
  • tereny sportowe,
  • tereny rekreacyjne,
  • drogi publiczne,
  • strefy parkingowe,
  • ścieżki rowerowe,
  • ciągi piesze i wiele więcej.

Mapa pozwala zapoznać się z wszystkimi obecnymi i planowanymi inwestycjami. Dzięki temu każdy może sprawdzić, czy dana działka budowlana jest dla niego odpowiednia. Za przykład mogą służyć działki obok Szczecina, które cieszą się w ostatnim czasie ogromnym zainteresowaniem – głównie ze względu na bliskość jezior i rzek. W pobliżu tak dużego miasta mogą być wyznaczone tereny pod budowę usług przemysłowych, co jedni widzą jako potencjalne miejsce pracy blisko domu, a innym po prostu się nie podoba. Z kolei im bliżej jeziora Miedwie (okolice Kobylanki, Morzyczyna), tym więcej obszarów przeznaczonych pod sport i rekreację. Bliskość szlaków turystycznych i plaży może być atrakcyjne, ale podobnie jak w przypadku usług – nie dla każdego. Dlatego sprawa wyboru działki budowlanej jest bardzo indywidualna i każdy powinien zapoznać się z planem, a później zdecydować samodzielnie.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy warunki zabudowy?

Oprócz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego inwestorzy często mogą się spotkać z warunkami zabudowy. Zarówno jeden, jak i drugi dokument zawierają podobne informacje i obydwa dają możliwość uzyskania pozwolenia na budowę domu. Inwestor nie potrzebuje jednak i jednego, i drugiego. W pierwszej kolejności należy wystąpić o informacje dotyczące lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie został ustalony dla danej działki, trzeba poprosić o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu

Kryteria wyboru działki budowlanej

Czy zapoznanie się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to jedyne, co trzeba zrobić przed kupnem działki? Niestety nie. Są też inne kryteria, nad którymi trzeba się zastanowić. O szczegółach opowiada pracownik agencji zajmującej się sprzedażą działek w Kobylance na Osiedlu Nowy Horyzont:

Miejscowy plan jest bardzo ważny, ale oprócz niego warto przemyśleć kwestię lokalizacji, kształt działki, ukształtowanie terenu i dostęp do mediów. Działka budowlana musi być dobrze skomunikowana ze szkołą, do której uczęszczają dzieci, miejscem pracy, a także sklepem i przychodnią lekarską. Dodatkowo musi mieć odpowiednie rozmiary i kształt, które umożliwią wybudowanie wymarzonego domu z zachowaniem regulowanych przez prawo odległości od drogi, sąsiada, studni głębinowej czy szamba, o ile oczywiście będą konieczne. Dodatkowo najlepiej, jeśli działka ma płaskie ukształtowanie terenu. W innym wypadku należy liczyć się z dodatkowymi kosztami równania terenu lub indywidualnym projektem architektonicznym dopasowanym do domu na skarpie”.

Przed kupnem jakiejkolwiek działki budowlanej trzeba bezwzględnie zapoznać się z lokalnym planem zagospodarowania przestrzennego i nie ma ku temu żadnych wątpliwości. Ten dokument stanowiący w istocie akt prawny jest niezwykle ważny i wskazuje wszystkie aspekty związane z planowanymi inwestycjami wokół domu czy warunkami zabudowy. Pozwala uniknąć rozczarowania, gdy inwestor po latach mieszkania w domu dowie się, że tuż za rogiem powstanie lotnisko czy zostaną postawione trakcje kolejowe. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ułatwi też wybór projektu domu, jeśli dany rejon warunkuje na przykład maksymalną wysokość budynku czy kolor dachu.