Reforma systemu planowania przestrzennego, wprowadzona ustawą z 7 lipca 2023 r. (Dz.U. 2023, poz. 1688) i znowelizowana w 2025 r., istotnie zmienia dotychczasowe zasady gospodarowania przestrzenią. Głównym elementem jest ustanowienie planów ogólnych gmin jako aktów prawa miejscowego, które od 1 lipca 2026 r. zastąpią studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Charakter prawny planu ogólnego
Nowelizacja ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.) wprowadziła do systemu przepisy art. 13a i nast. Plan ogólny obejmuje cały obszar gminy i ma charakter aktu prawa miejscowego, co oznacza jego powszechną moc wiążącą. Od dnia wejścia w życie nowych regulacji brak planu ogólnego będzie uniemożliwiał zarówno uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania, jak i wydawanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
Procedura uchwalania
Przyjęcie planu ogólnego wymaga przejścia przez ustawowo określone etapy: analizę uwarunkowań przestrzennych, przeprowadzenie konsultacji społecznych, opracowanie projektu (część tekstowa i graficzna) oraz uchwalenie przez radę gminy w formie uchwały. Reforma przewiduje możliwość częściowego unieważnienia planu przez wojewodę lub sąd administracyjny, co zwiększa pewność prawa i eliminuje ryzyko kasacji całego aktu z powodu uchybień.
Nowe zasady wydawania WZ
Dotychczas WZ mogły być wydawane w zasadzie na dowolnym terenie, nie posiadały ograniczeń czasowych i stanowiły podstawę do uzyskania pozwolenia na budowę nawet wiele lat po ich wydaniu. Po 1 lipca 2026 r. decyzje te będą dopuszczalne wyłącznie na terenach wskazanych w planie ogólnym jako przeznaczone pod zabudowę lub jako obszary jej uzupełnienia. Dodatkowo każda decyzja WZ uzyska termin ważności pięciu lat od dnia, w którym stanie się ostateczna.
Z punktu widzenia stabilności obrotu prawnego kluczowe znaczenie ma projekt nowelizacji z października 2025 r. Przewiduje m.in. bezterminowość decyzji WZ wydanych na podstawie wniosków złożonych do 15 października 2025 r. oraz uproszczone procedury opiniowania.
Skutki dla właścicieli i inwestorów
Reforma wprowadza wyraźne ograniczenia w zakresie swobody inwestycyjnej. Działki nieuwzględnione w planach ogólnych jako budowlane utracą możliwość uzyskania nowych WZ. Z kolei nieruchomości objęte obowiązującymi planami miejscowymi pozostaną chronione, ponieważ plany ogólne muszą respektować ich ustalenia.
Oznacza to konieczność bieżącego monitorowania prac nad planem ogólnym oraz aktywnego uczestnictwa w konsultacjach społecznych. Dla właścicieli nieruchomości termin 15 października 2025 r. stanowi graniczną datę, po której uzyskanie bezterminowej decyzji WZ będzie niemożliwe.
Podsumowanie
Wprowadzenie planów ogólnych gmin jako aktów prawa miejscowego, nadanie im nadrzędności wobec innych dokumentów planistycznych oraz ograniczenie czasowe obowiązywania decyzji WZ stanowią ogromną zmianę systemu planowania przestrzennego. Reforma według ustawodawcy ma zapewnić spójność polityki przestrzennej i większą przewidywalność procesów inwestycyjnych. Ogranicza ona jednak dotychczasową elastyczność obrotu nieruchomościami.
Więcej na EKW.PLUS