Budowa domu to proces wymagający starannego przygotowania, dobrej organizacji i spełnienia szeregu formalnych wymogów, zwłaszcza przy aktualnych zasadach stosowanych przez banki oraz zmiennych kosztach inwestycji. Aby ułatwić przejście przez kolejne etapy finansowania, kluczowe zagadnienia wyjaśnia Adam Okurowski, ekspert finansowy specjalizujący się w kredytach hipotecznych na budowę domu, który na co dzień wspiera inwestorów w przygotowaniu dokumentów i planowaniu całego procesu.
Od czego zacząć? Dokumenty i formalności, które musisz przygotować
Proces starania się o kredyt hipoteczny na budowę domu różni się od klasycznego finansowania zakupu mieszkania. Na początku konieczne jest przygotowanie kompletu dokumentów.
Najważniejsze elementy to:
- prawo do dysponowania działką (akt własności lub umowa użytkowania wieczystego),
- projekt budowlany zgodny z aktualnymi przepisami,
- pozwolenie na budowę lub zgłoszenie (zgodnie z obowiązującym stanem prawnym),
- kosztorys inwestorski i harmonogram prac.
– Im lepiej przygotowany kosztorys, tym sprawniej przebiega proces w banku. Zaniżanie kosztów działa na niekorzyść klienta, bo bank i tak zweryfikuje realność inwestycji – zaznacza Adam Okurowski, ekspert finansowy z okurowskifinanse.pl.
Jakie domy można sfinansować kredytem?
Banki finansują większość technologii budowlanych, choć każda z nich wymaga innego podejścia do dokumentacji i harmonogramu. Najczęściej akceptowane są:
- Domy murowane (tradycyjne) – najbardziej przewidywalne pod względem rozliczeń transz i etapów budowy, co ułatwia bankom ocenę inwestycji.
- Domy energooszczędne i pasywne – część banków oferuje lepsze warunki finansowania po potwierdzeniu spełnienia określonych parametrów energetycznych.
- Domy prefabrykowane – elementy produkowane są w zakładzie, a montaż przebiega szybko. Wypłata transz bywa powiązana z etapami produkcji.
- Domy szkieletowe i drewniane – wymagają solidnej dokumentacji technicznej i potwierdzenia kompetencji wykonawcy. Duże znaczenie ma trwałość materiałów.
- Domy modułowe – krótki czas budowy, ale często konieczne są zaliczki dla producenta – bank musi zaakceptować taki system płatności.
– Technologia budowy nie jest barierą – kluczowe jest dopasowanie harmonogramu do realnych etapów prac oraz do polityki banku – podkreśla ekspert finansowy.
Ocena zdolności kredytowej – co bank analizuje?
Obecne zasady oceny zdolności kredytowej uwzględniają nie tylko wysokość dochodów, ale także stabilność zatrudnienia, historię kredytową oraz liczbę zobowiązań. Bank bierze pod uwagę również rosnące koszty utrzymania domu, energii i inwestycji budowlanych.
– W tym roku kluczowe jest pokazanie stabilności finansowej. Nawet jeśli klient ma wysokie dochody, bank sprawdza, czy inwestycja nie przeciąży jego budżetu w długim okresie – wyjaśnia Adam Okurowski.
Wkład własny do budowy domu – co można uznać?
Standardowo wymagany wkład własny to minimum 20%, ale w przypadku budowy domu część wartości można uzupełnić tzw. wkładem niefinansowym, takim jak:
- działka, jeśli jest już własnością inwestora,
- prace wykonane systemem gospodarczym,
- wcześniejsze nakłady na projekt lub przygotowanie terenu.
– Działka jako wkład własny to często najprostszy sposób na spełnienie wymagań. Banki akceptują jej wartość na podstawie operatu szacunkowego – tłumaczy ekspert.
Wybór banku i rodzaju finansowania – na co zwrócić uwagę?
Kredyt hipoteczny na budowę domu może być rozliczany w transzach i wymaga potwierdzania postępu prac. Różnice między bankami dotyczą m.in.:
- maksymalnego poziomu finansowania,
- zasad wypłaty transz,
- wymogów dotyczących inspekcji nieruchomości,
- sposobu rozliczania kosztów oraz terminów zakończenia inwestycji.
– Z mojego doświadczenia wynika, że klienci często wybierają bank na podstawie jednej wartości – wysokości raty. Tymczasem w kredycie budowlanym liczy się także elastyczność rozliczeń i czas na zakończenie budowy – podkreśla Okurowski.
Wypłata transz – jak wygląda to w praktyce?
Bank nie przekazuje całej kwoty od razu. Kredyt budowlany zakłada finansowanie etapowe. Po zakończeniu każdego etapu inwestor składa wniosek o uruchomienie kolejnej transzy, a bank może przeprowadzić inspekcję na placu budowy.
Typowe etapy to:
- stan zerowy,
- stan surowy otwarty,
- stan surowy zamknięty,
- prace instalacyjne,
- prace wykończeniowe.
– Inspekcje terenowe nie są po to, by utrudniać klientowi życie. Mają potwierdzić, że środki są wykorzystywane zgodnie z celem – dzięki temu inwestycja jest bezpieczna również dla kredytobiorcy – wyjaśnia Adam Okurowski.
Rozliczenie budowy i przejście na kredyt hipoteczny
Po zakończeniu budowy bank wymaga:
- zgłoszenia zakończenia budowy lub pozwolenia na użytkowanie,
- aktualizacji operatu szacunkowego,
- potwierdzenia wykonania wszystkich prac wskazanych w kosztorysie.
Dopiero wtedy kredyt przechodzi w klasyczną formę hipoteczną, a klient zaczyna spłacać raty kapitałowo-odsetkowe (w okresie budowy płaci się najczęściej same odsetki).
– Wielu klientów dopiero na końcu dowiaduje się, że bank wymaga formalnego zakończenia budowy. Dlatego już na etapie planowania warto upewnić się, jakie dokumenty będą potrzebne – doradza ekspert.
Najczęstsze błędy kredytobiorców i jak ich uniknąć
Budowa domu wiąże się z ryzykiem kosztów dodatkowych, zmian w projekcie czy opóźnień ekip. Warto unikać trzech najczęstszych błędów:
- Zbyt optymistyczny kosztorys – to najczęściej spotykany problem – kosztorys przygotowany pod niższą ratę. W praktyce kończy się to koniecznością aneksowania umowy lub dokładania środków z własnej kieszeni.
- Brak kontroli nad harmonogramem prac – każde opóźnienie może wstrzymać wypłatę kolejnej transzy.
- Wybór oferty tylko po wysokości raty – oprocentowanie jest ważne, ale liczą się również terminy, procedury rozliczeń i elastyczność banku.
Jak przygotować się najlepiej?
Ekspert finansowy podkreśla, że najważniejsze jest dobre przygotowanie i realistyczne podejście do inwestycji.
– Budowa domu to proces wieloetapowy, wymagający konsekwencji i dokumentacji zgodnej z przepisami. Dobrze przygotowany kredyt daje klientowi spokój – i pozwala dokończyć inwestycję bez stresu finansowego – podsumowuje ekspert finansowy Adam Okurowski.
Jeśli planujesz inwestycję i potrzebujesz wsparcia w przejściu przez kredyt hipoteczny na budowę domu – krok po kroku, warto skonsultować swoją sytuację indywidualnie z ekspertem, który zna aktualne wymagania banków i realia rynku w Polsce.
Więcej informacji o kredycie hipotecznym na budowę domu można znaleźć na stronie: https://okurowskifinanse.pl/budowa-domu-na-kredyt-hipoteczny-jakie-dokumenty-i-warunki/